令和8年4月1日より不動産の所有者は、住所等（氏名、名称、住所）について変更があったときは、これらの変更登記が義務化されました。本稿では義務化の内容についてご説明いたします。
改 正 の 背 景
改正の背景として、登記簿で所有者が即座に分からない、または所在不明で連絡がとれない所有者不明土地について、所有者の探索に多大な時間・費用がかかり、公共事業等が円滑に進まず、民間取引や土地の利活用の阻害原因になったり、土地の管理がされないことで隣接する土地への悪影響が発生
する等の問題が生じています。
改 正 の ポ イ ン ト
| 改正点 | 内 容 |
|---|---|
| 登記の期限 |
不動産登記簿の内容に変更があった日から「2年以内」に申請が必要になります 【変更内容の例】
|
| 罰則 | 正当な理由なく放置すると「5万円以下の過料」が課される可能性があります |
手 続 き の 方 法
登記内容に変更があった場合、「法務局で登記する方法（従来通り）」と「スマート変更登記による方法」の2通りの方法があります。
| 項 目 | 法 務 局 で 登 記 | スマート変更登記（自動） |
|---|---|---|
| 申請方法 | 法務局に登記申請書と添付書面を提出 | 自動更新 |
| 登録免許税 |
不動産1個につき1,000円 ※土地1筆と建物1棟の場合は2,000円 | 非課税（0円） |
| 注意点 | ・期限を過ぎると過料の対象 |
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【スマート変更登記とは】
2026年4月にスタートした制度で、不動産の所有者が住所・氏名を変更した際、事前に登録しておくことで、自分で登記申請をしなくても法務局が自動（職権）で変更登記を行う制度になります。
個人の場合は、「検索用情報の申出」を行うことで、住基ネットの住民票情報より、法務局より登記名義人に変更登記をしてよいかの意思確認があり、本人が了承することで法務局が職権で変更登記を行います。
法人の場合は、不動産の所有権の登記事項として「会社法人等番号の登記」を行うことで、商業・法人登記簿上の変更の都度、省内のシステム間連携により、法務局が職権で変更登記を行います。なお、個人の場合と異なり、意思確認や完了連絡はありません。
提供元：朝日税理士法人
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