令和8年9月18日に、国税庁が「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）を公表しました。この骨格は、昨年末の令和8年度税制改正大綱の段階から示されていましたが、今回の通達案では計算方法等が具体化されました。11月号ではその内容について取り上げます。
賃貸用の土地・建物について、相続税・贈与税の評価ルールを見直す案です
いつから・・・令和9年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した財産から適用
なぜ・・・賃貸物件の「実際の売買価格（時価）と「相続税評価額」の差が大きい実態を踏ま
え、評価を適正にし、見通しも立てやすくするため
これまで・・・路線価や固定資産税評価額をもとに評価するため、購入価格より大幅に低い評価額になるケースがあった。
① 5年以内に購入・新築した賃貸不動産
✓ 原則は「時価」で評価します。
✓ 購入価格が当時の相場どおりと認められる場合には、次の簡便な計算も可能です。
【土地】 評価額 ＝ 取得価額 × 地価変動率 × 80%
地価変動率＝ 相続等の年の路線価（PX）÷ 購入した年の路線価（PN) （路線価がない場合は倍率方式の価額、不適当な場合は公示価格など)
【建物】 評価額＝（取得価額 − 減価償却費の累計）× 80%
減価償却費の累計 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率 × 経過年数（1年未満は1年に切上げ）
| 土地 | 建物 |
|---|---|
|
1億円で購入 路線価50万円 → 52.5万円（変動率1.05） 1億円 × 1.05 × 80% ＝ 8,400万円 |
2億円で新築（RC造：償却率0.022） 保有2年3か月 → 3年 ( 2億円 − 2億円 × 0.022 × 3 ) × 80% ＝ 1億4,944万円 |
✓ 収用・交換・換地等で取得した代わりの資産等一定の資産には、上記のルールが適用されません。
② 不動産小口化商品
✓ 原則は「時価」で評価します。
✓ 元本等相当額が適正な価格情報に基づく場合は、P1〜P3で評価できます。
対象となる商品
- 不動産特定共同事業契約のうち任意組合型・賃貸型（これらに相当するものを含む）に基づく収益分配を受ける権利
- 不動産を管理・処分する信託の受益権で、事業関係者が小口に分割したもの
用語
元本等相当額：事業開始時の商品価格のうち不動産部分
精通者意見価格：不動産鑑定士など専門家による評価額
P1 元本等相当額 × 90%
基本となる金額。事業開始5年以内の商品は、元本等相当額を上記①の計算に準じて修正した額 × 95%
P2 相続等の時点の精通者意見価格
事業者の適正な価格情報を含む（明らかな場合）
P3 1年以内の鑑定評価額 × 95%
事業者依頼の鑑定で、相続等の時点に最も近いもの（明らかな場合）
評価額 ＝ P1（P2・P3が明らかなら、3つのうち最も低い額でも可）
事業者の破綻などで継続が困難、かつ価格情報がない場合は、上記①に準じて評価
提供元：朝日税理士法人
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