1．はじめに

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続により空き家となった家屋を譲渡(売却)した場合に、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

この特例は日本全国で問題となっている『空き家問題』の解決に向けて、相続したまま放置状態となっている空き家の売却について特別控除という形で後押しし、更地や住宅地として有効活用することを目的としています。

→国税庁｜No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

このトピックスでは相続空き家の3,000万円特別控除の概要や手続方法、令和5年度税制改正大綱による改正内容を踏まえてご紹介いたします。

 

1-1．相続した空き家を譲渡(売却)した時の利益から3,000万円まで控除される

 

相続空き家の3,000万円特別控除は、正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

相続または遺贈により取得した居住用の家屋や敷地等を売却した時に、一定の要件を満たす場合に譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除することができます。

この特別控除が適用されると次のような式となります。

 

この特例を利用することで譲渡所得税を節税することが出来る為、相続人が放置されている空き家の売却を後押しし、土地や家屋の利活用を推進できると期待されています。

 

1-2．空き家の売却にはお金がかかる??

 

相続したものの、空き家を手放さない相続人がいる理由はいくつもありますが、1つに『譲渡所得税が思いのほか高い』というものがあります。

ここで一度、譲渡所得の計算について触れておきましょう。

 

上記は譲渡所得の計算方法の概要ですが、売却価格から当時買った金額(取得費)と、今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税などの費用（譲渡費用）を差し引きして売却益を算出します。

ここで『取得費』に注目したいのですが、取得費には次に挙げる2つの金額のうち、大きい方が適用されます。

 

実額法については、購入金額を証明できる購入時の売買契約書や領収書などが必要となりますが、両親世代の購入当時の資料がそのまま保管されているケースはそう多くはないでしょう。

そのため、実際には概算法を使って取得費を算出することが多いと言えます。

令和5年現在、不動産価格は高騰している傾向にありますので、不動産の売却時期にもよりますが、1よりも2の方が高額となるケースが多いでしょう。

 

1-3．相続空き家の3,000万円特別控除の効果

 

この特別控除の特例を利用した効果について事例で見ていきましょう。

 

今回の事例1の売却金額が500万円だった場合、取得費は25万円となります。

500万-（25万+200万）=275万（譲渡所得）

上記の譲渡所得に控除がない場合、かかる所得税・個人住民税額は下記のようになります。

275万×20％=55万円（譲渡所得税）　

※例題のため、減価償却や復興特別所得税率を省略

 

費用を除いた売却代金が300万ですから、手残り245万円となります。

取壊しの手続から売却までの手間を考えると、売却するメリットを感じにくいのではないでしょうか。

 

そこで、3,000万円の特別控除が適用されると次のような式となります。

 

特別控除が適用されると、費用を除いた300万円をそのまま受け取ることができます。

当然、売却代金が高くなればなるほど譲渡所得税も高くなりますので、最大3,000万円の特別控除を利用できた場合のメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

 

1-4．既に相続により不動産の一部を取得していた場合はどうなる??

 

実家を両親が共有名義で所有していた場合、どちらかが亡くなった際に持分の一部を既に相続している場合が想定されます。

 

上記の事例2の場合、どちらも相続により取得していますが、相続空き家の3,000万円特別控除については、今回取得分の持分2分の1にのみ適用可能となります。

 

2．相続空き家3,000万円特別控除の適用要件

相続空き家3,000万円特別控除の適用要件を要約すると以下のとおりです。(令和5年5月1日時点)

これらの要件をすべてクリアしている必要があります。

 

各項目毎について解説していきます。

1：平成28年4月1日～令和5年12月31日までの譲渡であること

平成28年4月1日～令和5年12月31日までに行われた譲渡が対象となります。

令和5年度税制改正により、令和9年12月31日まで延長されることが決定しています。

 

2：相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

また、相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している必要があります。

例えば、相続発生日が令和2年6月7日の場合、令和5年12月31日までの売却が適用対象です。

 

3：被相続人が亡くなる直前まで1人で居住していた家であること

被相続人(故人)が亡くなる直前まで1人で住んでいたこと、相続開始～売却まで一切の用途に使用されていないことが条件となります。

空き家を無くすことを目的とした特例ですので、相続時点で他に居住者がいる場合は当然対象外となります。

とはいえ被相続人が高齢の方の場合、亡くなる前に老人ホームに住んでいる場合もあるでしょう。

そのような場合でも、次の条件を満たしていれば適用できる可能性があります。

 

簡単に言えば、「老人ホームに入所後も一時帰宅等で本人が利用していて、本人以外の一切の使用がない」場合に限り適用対象、ということになります。

 

4：相続から売却までの間、賃貸に出したり相続人が住んでおらず、ずっと空き家であったこと

適用期限は相続があった時から3年後の年末までとなりますが、この間に賃貸に出したり、事業用に貸し出したりした場合は適用除外となります。

また、相続人が一度でもその家に住んだ後に売却した場合も、適用期間内の売却であっても適用できません。

そのため、売却の予定が少しでもある場合には、安易に活用したり一時的に使用したりすることは控えるのが得策でしょう。

 

5：昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと

昭和56年5月31日以前に建築された家屋と限定されているのは、建築基準法の耐震基準が改訂される以前のもの、つまり「旧耐震基準」の家屋を対象にしています。

そのため、耐震性が高い区分所有建物、簡単に言えばマンションは適用対象外となります。

 

6：同じ被相続人の相続で、すでに空き家特例を利用していないこと

同じ被相続人について既に空き家特例を利用している場合、2回目の適用はできません。

 

7：買主が配偶者や直系血族などの関係人を除く、第三者であること

配偶者や一定の親族、同族会社などの、特別な関係人や会社に売却する場合は適用対象外となります。

 

8：売却金額が1億円以下であること

売却金額が1億円超の場合は適用対象外となります。

他の相続人と一緒に売却した場合や、複数年に渡って売却する場合も、売却金額を合算して1億円以下であることが条件となります。

 

9：売却する空き家は耐震基準を満たしている、または取壊して更地にして売却すること

売却する空き家は新耐震基準を満たしているか、または耐震リフォームを受けていることが前提となります。

また、費用の関係から取壊しを選択する場合もありますが、その場合、相続開始から更地にして売却するまでの間に賃貸等に出していないことが前提となります。

後述しますが、法改正により令和6年1月1日以後の譲渡については、こちらの要件の緩和がされます。

 

10：被相続人が住んでいた土地と家屋の両方を相続していること

被相続人が住んでいた土地と家屋両方を相続していることが条件となります。

そのため例えば、「長男：土地、次男：建物」のように相続していた場合、どちらも適用対象外となります。

 

3．特例適用に必要な手続き

相続空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、確定申告書と同時に行う必要があります。

不動産を売却して利益が生じた場合、その利益に対する「譲渡所得税・住民税」を納税することになりますので、売却した翌年の2/16～3/15までの期間に確定申告と特例の申請手続きを一緒に行います。

手続の流れと、必要書類等は次のとおりです。

 

【手続方法】

1. 電気・ガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書などを準備
2. １の書類を添付し、空家の所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請
3. 確認書の交付を受ける
4. 譲渡(売却)した翌年の2/16～3/15の間に相続人の居住地管轄の税務署に確定申告

 

 

 

4．特別控除の特例に関するポイント

相続空き家の3,000万円特別控除とその他の特例との併用可否については次のとおりです。

1. 「小規模宅地等の特例」と併用できる
2. 「居住用不動産の3,000万円特別控除」と併用できる
3. 「相続税の取得費加算の特例」とは併用できない
4. 「家族信託の信託財産」には適用できない(2023.08.28追記)

それぞれ確認していきましょう。

 

4-1．「小規模宅地等の特例」と併用できる

 

小規模宅地等の特例とは、被相続人(故人)の自宅を相続する場合、要件に該当した相続人が相続する際に、土地330㎡までの面積に対して相続税評価額を80％減額することができる制度です。

下記の2つの条件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除と併用することが可能です。

• 故人が一人暮らしで配偶者や同居の親族がいない
• 持ち家のない親族(家なき子)が相続する

 

4-2．「居住用不動産の3,000万円特別控除」と併用できる

 

居住用不動産の3,000万円特別控除とは、自宅を売却した際に生じた譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を指します。

こちらの特例も併用が可能で、相続した実家に対して「空き家の3,000万円特別控除」を受け、更に相続人自身の自宅についても「居住用不動産の3,000万円特別控除」を併用することが出来ます。

ただし、同一年内に両方の特例を併用した場合、2つの特例を合わせても3,000万円が限度額となりますので注意しましょう。

同一年内に2つの不動産を売却しても合計6,000万円分の特別控除とはなりませんので、売却の時期についてはしっかりと検討した方が良いでしょう。

 

4-3．「相続税の取得費加算の特例」とは併用できない

 

相続税の取得費加算の特例とは、相続により取得した土地や建物などを、相続発生の日の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税額のうち一定金額を取得費に加算し、譲渡所得を軽減させることができるという特例を指します。

空き家を売却した場合にも取得費加算の特例の対象となりますが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「取得費加算の特例」は併用できません。

そのため、どちらかの納税額が低くなる方の特例を利用すると良いでしょう。

 

4-4．「家族信託の信託財産」には適用できない

 

こちらは2022.12.20に信託税務に関する東京国税局の文書回答事例により公表された情報です。

この文書回答事例によると、

 

と明確に適用不可とされています。

詳細については家族信託の別トピックスにて取り上げますが、家族信託の信託契約終了後に帰属財産権利者として空き家の3,000万円特別控除を利用する予定だった方は、

• 委託者兼受益者の存命中に売却する
• 居住用不動産の3,000万円特別控除を利用する（要件あり）

など、何らかの方向転換をする必要がありそうです。

 

5．令和5年度税制改正大綱による改正内容

令和5年度税制改正大綱により、相続空き家3,000万円特別控除についても一部改正されることとなりました。

改正点は次の3つです。

1. 適用期間が令和9年12月31日 まで延長
2. 耐震リフォーム・除去要件の緩和
3. 相続人が3人以上の場合の特別控除上限額が2,000万円に減額

それぞれ詳細を確認していきましょう。

 

5-1．適用期間が令和9年12月31日 まで延長

 

現行では令和5年12月31日まででしたが、令和9年12月31日まで期間延長されることとなりました。

 

5-2．耐震リフォーム・除去要件の緩和

 

現行では、譲渡時の受渡し状態について、家屋を含む譲渡の場合は耐震リフォーム等により、家屋が耐震基準を満たしていること、また取壊す場合には更地の状態になっていることが適用条件でした。

今回の改正により、譲渡時には上記要件を満たしていない場合でも、譲受側(購入者)が譲渡日の属する年の翌年の2/15まで、つまり購入した翌年の確定申告の期間が来るまでに上記要件を満たしている場合には適用可能となります。

これは、『相続人等が耐震リフォームや除去等の工事を実施する必要があり、空き家の流通上支障をきたしている』とした、国土交通省からの要件緩和の要望が反映された形となります。

 

5-3．相続人が3人以上の場合の特別控除上限額が2,000万円に減額

 

現行では、相続人が複数人いる場合でも、控除額はそれぞれ3,000万円ずつと定められていました。

今回の改正で、相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除額が2,000万円にまで減額されることとなりました。

なお、2，3の改正点について、令和6年1月1日以後の譲渡に適用されます。

そのため、売却時期によって適用要件が変わってきますので注意しましょう。

 

6．まとめ

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続したものの利用されずに放置されている空き家を解消し、更地や住宅地として有効活用するための特例です。

要件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができるため、節税効果が大きくなっています。

相続空き家を所有している方は、この特例の適用を検討してみてはいかがでしょうか。

また、当法人では様々な空き家対策方法について、ご家庭にあった生前対策をご提案しています。

是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

 

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下記フォームよりお問合せ下さい。

 

以前のトピックスにて、『空き家』問題に関するトピックスを取り上げました。

【『空き家』問題が深刻化している？対策と活用方法とは】

 

この空き家問題に関して政府も問題視しており、平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。

（＝通称『空家特措法』　本稿では以下、通称にて記載いたします。）

この法律は5年経過毎に見直しを行うことが附則にて定められており、令和3年に最新の改正ガイドラインが国土交通省より周知されています。

今回のトピックスでは空家特措法と、それに伴う罰則等の概要についてご紹介いたします。

 

1．空家特措法とはなにか？

まずはじめに、そもそもなぜこの空家特措法が制定されたのか、について確認してみましょう。

 

1-1．空家特措法制定の背景

 

■平成25年時点で空き家は全国820万戸と増加傾向にあり、多くの自治体が空き家条例を制定するなど、全国的に対策が課題となっていた。

■適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観の観点から地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていた。

■地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用の為に対応が必要だった。

 

1-2．空き家の定義

 

■「空家等」‥建築物又はこれに付属する工作物であり、居住その他の使用がなされていない事が常態であるもの及びその敷地

■「特定空家等」‥次の①～④の状態に該当するものをいう

 

※基本指針の改正により、「将来著しく保安上危険又は著しく有害な状態になることが予見される」空家等に関しても、特定空家等に含まれることになりました。

※「空き家」と「空家」の表記の違いがありますが同義です。

上記は国土交通省より発行されている『空家等対策特別措置法について』の資料より抜粋したものです。

⇒外部リンク「空き家対策の推進に関する特別措置法関連情報」国土交通省

 

使われていない空き家を管理せずに放置していることにより老朽化が進み、火災が発生したり地震による倒壊の危険性があったり、さらには犯罪の温床になったりと地域住民に様々な被害や悪影響を及ぼしている現状が問題視されていました。

そこでこの法律が施行されたことにより、市町村単位で以下の施策が可能となりました。

 

1-3．空家特措法の施策概要

• 空家等への立入調査
• 所有者等を把握するための固定資産税情報の内部利用
• 空家等及びその跡地の活用
• 空家等対策の円滑な実施に要する費用補助、税制上の措置
• 適切な管理のされていない空家を「特定空家等」に指定
• 特定空家等に対する除却、修繕、立ち木伐採措置への助言・指導・勧告・命令
• 行政代執行による強制執行

 

具体的措置は以下の資料のとおりです。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

本来であれば特定空家に指定される前に対策を講じるべきではありますが、上記の概要のうち、所有者が実際に不利益を被る事になるのは⑥の勧告～となります。

指導の段階では具体的な罰則等はありませんが、勧告を受けると固定資産税等の住宅用地特例から除外されてしまいます。

以降、勧告→命令→戒告→代執行と進むにつれ、罰則内容も重くなっていきます。

 

2．空家特措法による所有者のデメリット

2-1．そもそも所有者が空き家を放置している理由

 

そもそもなぜ所有者（または諸州者の相続人）は、空家のままで放置しているのでしょう。

諸々の理由はあるでしょうが、主に次の要因が考えられます。

 

①固定資産税の軽減措置

 

不動産の所有者は毎年、固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。

場所にもよりますが、自身の住居の固定資産税や都市計画税（賃貸の場合は家賃等）の他にこれらを支払うとなるとそれなりに負担は大きいでしょう。

しかしマンションや戸建て等の居住用不動産の場合、軽減措置により1/3、最大で1/6まで減額することが可能となります。

これは居住用建物が存在することが前提であり、もし空き家を解体してしまうとこの軽減措置が受けられなくなるため、空き家のままでも放置している方が多いのです。

 

②解体する際の費用負担

 

空き家とひとまとめにしても、その規模は異なります。

解体費用は建物の大きさや敷地の広さにより、場合によっては100万円単位の費用負担が想定されます。

 

③解体後に再建築不可

 

日本の土地利用には、都市計画法により一定の制限がかけられています。

現在の空き家が建っている地域が市街化調整区域（予め建築用途が定められている区域）に含まれていた場合、元々は規制がなく自由に戸建て家屋を建築出来ていたとしても、解体後にはその土地に建物建築が出来なくなってしまった、というケースもあるのです。

 

④誰が相続するかまとまらない

 

そもそもの前提として、空き家(不動産)の所有権は不動産登記簿謄本に名義が記載されている所有者にあります。

そのため元の所有者が亡くなると、遺産分割協議などで次の所有者が確定しない限り、その後の管理・解体・リフォーム等を行うことが出来ません。

 

2-2.固定資産税の軽減措置の除外

 

上記の①を是正する為、勧告を受けた特定空家に対して、固定資産税等の住宅用地特例から除外する措置を設けました。

特例除外されると当然、その後の固定資産税は減額されませんので、最大で今までの6倍の税金が課せられます。

 

2-3．50万円以下の過料

 

勧告を受けてもなお是正措置を講じないままの場合、先述した住宅用地特例からの除外の他、改善命令が出され、50万円以下の過料が課せられます。

 

2-4．行政代執行による家屋の解体

 

改善命令を受けてもなおそのままの場合、行政による代執行となります。

多くは建物の解体となりますが、当然、その費用は所有者へと請求されます。

請求額は数百万円といった額となる場合もあり、払えない場合は土地部分を差押えられる事もあるでしょう。

令和3年の改正により特定空家の対象が拡大し、今後一層、締めつけは厳しくなることが予想されます。

 

3．空家特措法にメリットはあるのか？

ここまで読まれた方は空家特措法にはデメリットしかないの？と思われる事でしょう。

もちろん、デメリットのみでは批判も増えるため、税制上の優遇や自治体等への助成金という形でのメリットもあります。

 

3-1．譲渡所得の特別控除

 

相続が発生した日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、亡くなった方の居住用の家屋を相続した相続人が耐震リフォーム（元々耐震性がある場合は不要）を施した家屋と敷地、または家屋を取壊し更地となった土地を売却（譲渡）した際の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

空き家とはいえ、不動産売却（譲渡）した際の所得税や住民税の負担を考えますと、この特別控除の存在はありがたいですよね。

こちらについては別トピックスにて取り上げておりますので、併せてご確認ください。

→【相続空き家の3,000万円特別控除の特例｜適用要件と手続き・改正内容を詳しく解説】

 

また、自治体によって「空き家バンク」と銘打って、空き家物件情報をホームページ等で広く情報を募集し、移住・交流希望者に提供する取り組みを行っています。

所有者側からすればこちらに登録することで、賃貸等により空き家の有効活用となり、行政側としても特定空家等を減少させる施策となる為、広く利用を促しているようです。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

 

4．今後の空家特措法はどうなる？

令和3年度の改正によって、「将来著しく保安上危険又は著しく有害な状態になることが予見される」空家等も特定空家等に含まれるようになった事から、今後より一層の厳罰化が進められることが推察されます。

また、2024年より相続に関する登記申請の義務化される背景からも、政府がこれまで以上に空き家対策に本腰を入れている姿勢が伺えるでしょう。

これまでは空き家のままで放置していた、という所有者の方も、今後は「管理・活用・売却」のいづれかの方針を講じていく必要があります。

また、そもそも相続発生後に所有者が確定できていない不動産に関しては、まずは相続登記をしない限りその後の展開を検討することが出来ません。

当法人では、相続登記の申請はもちろんのこと、提携の多数の不動産会社ネットワークを駆使し、その後の活用・売却についてもサポートさせて頂きます。

空き家問題にお困りの方は是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまでお気軽にお問い合わせください。

 

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下記フォームよりお問合せ下さい。

 

1．深刻化する空き家問題

日本では現在、『空き家』が多く、年々増加傾向にあります。

都内近郊にお住いの方はピンとこないかもしれませんが、総務省の直近平成30年の統計では、空き家の戸数は848万9千戸となり、空き家率は全国の総住宅戸数の13.6％と過去最大の割合となっています。

空家の内訳として特に顕著なのが、「賃貸用」「売却用」「二次的住宅（別荘等）」のいずれにも該当しない「その他の住宅」（転勤・入院等のために居住世帯が長期にわたり不在の住宅や、建て替えなどで取壊し予定のもの、その他空き家の区分の判断が困難な住宅がもの）で、平成25年の統計時より9.5％も増加しています。

⇒（参考）総務省統計局『平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計』

地方だけではなく、東京都10.6％、神奈川県10.8％、埼玉県10.2％、千葉県12.6％と、1都3県だけ取り上げても平均10％強の空き家率であることから、全国的にみると今後ますます加速していく事が懸念されます。

 

2．空き家発生の要因

空き家増加の主な要因としては、

 

といったものが挙げられます。

現状の問題を大別すると下記のようになります。

 

 

①に関しては、自分は別の家に住んでいて、直近で何か対策をする必要がないため、そのままになっている、といったケースが多いようです。

特に固定資産税がそれほどかからない場所の物件を所有している場合、面倒な手続きをする事を考えるとたいした痛手ではないし、売却しても思ったような金額にならない、と判断する方もいるでしょう。

②に関しては、元の所有者に相続が発生したが、遺産分割協議がまとまっていない、またはそれほど価値がないため税務申告も必要なく、次の所有者が決まらないままになっている、といったケースです。

いずれにしても、機を逃してしまうと改めてどうこうするのはなかなか大変なものです。

 

3．国の空き家対策

上述したような事態を踏まえ、国としても適正に管理されない空き家等が周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている事を鑑み、『空家等対策の推進に関する特別措置法』（以降この記事では『空家特措法』と略します。）を制定し、平成27年5月26日より全面施行となりました。

この空家特措法では、税制措置や財政支援措置等で空き家の活用・除去の促進を促すほか、特にそのままの状況にしておくことが不適切である「特定空家等」に該当する場合、そのままにしておくと税制控除が除外されたり、罰金や最終的に行政代執行により撤去・解体されるケースもあります。

現状では対象となっていない建物でも、劣化によって今後いつ特定空家等の対象となるかはわかりませんので、何らかの対策を検討する方が良いでしょう。

⇒（参考）環境省『空家等対策の推進に関する特別措置法の概要』.pdf

 

4．空き家を資産として考える

空き家を資産として考えた際に、

 

のいずれかが想定されます。

いずれの方法にしても、所有者でないと売買契約、建て替え工事等の契約が出来ませんので、現所有者が既に亡くなっている場合は相続登記が必要となります。

不動産の名義変更はご自身で行うことも出来ますが、必要書類等、複雑かつ煩雑な手続きの為、司法書士等の専門家にご依頼する事をお勧めします。

相続手続に関しては、別のトピックスでも取り上げておりますのでご確認下さい。

⇒『相続登記の義務化』はこちら

 

現所有者がご存命で管理だけ任されている状況の場合、所有者の年齢によっては将来的に認知症が懸念されます。

不動産に関する契約行為には本人の意思確認が必須となりますので、認知症になってしまった後では管理・運用等が出来なくなります。

そうなってしまう前に家族信託等を使って、所有者が認知症となってしまった後も引き続き管理・運用を出来るように対策しましょう。

家族信託の仕組み概要につきましては、下記ページより詳細をご確認下さい。

 

5．まとめ

相続・生前対策は、実際に何かしらの出来事が起こってから初めて考える人が多く、差し迫った状況でないと後回しになりがちです。

しかし実際にいつかやろうと思っていても、時間の経過とともにどんどんと面倒になってしまうものですので、思い立ったらまずは一度、専門家に相談することをお勧めいたします。

実家の名義変更、遺言や家族信託等の生前対策をご検討の方は、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

 

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2021年4月現在の民法・不動産登記法では、相続登記には申請期限が存在しません。

しかし、登記を放置したままだと相続人やその子らが不利益を被る危険性があります。

今回は、相続登記の必要性と放置した時のリスクを改めて見ていきましょう。

 

1．相続登記には期限も義務もない??

大前提として相続登記は、現時点では申請義務がありませんが、2024年4月1日より義務化となります。

詳細は別のトピックスにてご紹介いたしますが、過去の登記にも遡って適用され、登記をしないままでいると罰則等も発生します。

→【相続登記の義務化】

そのため、今後は相続登記をしないと様々なデメリットしか発生しない事を念頭に置いておきましょう。

 

2．相続登記をしない理由は時間と費用

これまでご相談があった方に相続登記をしていなかった理由をお伺いしたところ、大まかに2つの理由がありました。

• 法務局で名義変更手続きを申請したり、司法書士などに依頼する手間がない(時間)
• 免許税など手続き費用がもったいない(費用)

登記申請は自分で行うこともできますが、申請には専門的な知識が要求されます。また、法務局は公的機関の為、平日にしか手続きが出来ません。

修正事項があれば何度も足を運ぶ必要があるとなると、お仕事をされている方はなかなかハードルは高くなるでしょう。

また、相続登記そのものにも費用がかかります。

相続登記の場合、固定資産税の納税通知書や評価証明書を参考の上、登録免許税として不動産評価額の1,000分の4（0.4%）を収入印紙で納める必要があります。

例えば、1億円の土地の移転登記であれば、登録免許税として40万円かかります。

さらに、登記手続を司法書士に依頼すると、別途報酬を支払わなければなりません。

こうして見ていくと、これらの負担を避けようとして、相続登記をしない人も珍しくはありません。

ご両親と同居されていた方が相続発生後も登記をせず現状のまま住み続けている等、一定数の方がそのままになっているのも頷けます。

しかし、そのままにしておくことで『思わぬ事態に巻き込まれてしまった！』といったトラブルが発生しかねません。

どんなリスクがあるのか、ひとつずつ見ていきましょう。

 

3．相続登記を放置するリスク

相続登記を放置すると、以下のリスクが生じます。

1. 他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある
2. 不動産の売却・担保設定ができない
3. 権利関係が複雑になる
4. 二次相続時により多くの費用がかかる可能性がある
5. 相続物件の管理責任を問われる

ひとつずつ確認していきましょう。

 

3-1．他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある

遺産分割協議により不動産を取得したにもかかわらず、相続登記をしていないと、他の相続人の債権者等から不動産の持分を差し押さえられるおそれがあります。

また、他の相続人が勝手に法定相続分に基づく相続登記をして共有持分を第三者に売却する危険性もあります。

この場合、相続登記をしていないため、その不動産についての権利を第三者に対して主張することはできません。

 

3-2．不動産の売却・担保設定ができない

自分が不動産を取得した旨の相続登記をしていないと、相続した不動産を後日売却したり、抵当権を設定することができません。

遺産相続時に登記をしていなかったため、何年か後に急を迫られて売却しようとしたところ売却できずに、結果差し押さえられてしまった、なんて話も耳にします。

 

3-3．権利関係が複雑になる

不動産所有者が亡くなった後、何年も相続登記をせず放置していると、その不動産の権利を有する相続人が亡くなってしまう事もあります。

この場合、不動産の権利はさらにその配偶者や子供達などに承継されます。

その結果、不動産の権利者が多数に膨れ上がり、相続登記を行おうにも全く行方知らずの人がいる、など相続人間の合意形成が難しくなってしまう可能性があります。

→【相続手続きのための法定相続人の確定方法とその見分け方】

 

3-4．二次相続時により多くの費用がかかる可能性がある

不動産所有者が亡くなった際（一次相続）に相続登記をしなければ、その不動産の権利を取得した相続人は登記費用を支払わなくて済みます。

しかし、当該相続人が亡くなった場合（二次相続）、二次相続時の相続人が権利を取得するためには、一次相続と二次相続の相続登記の両方を申請しなければなりません。

よって、二次相続時の相続人は、二次相続時の相続登記費用に加え、一次相続時の相続登記費用まで負担しなければならない可能性があります。

ちなみに2018年4月1日から2025年3月31日までの間は、相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置があります。

 

3-5．相続物件の管理責任を問われる

 

相続物件に所有者のみが住んでいた場合、相続が発生するとその物件は空き家になる可能性があります。

相続人間の合意で誰かが所有するという話でまとまったとしても、登記をせずに遺産分割協議書等も用意していなかったときに、物件が倒壊してしまったとしましょう。

この時何かしらの被害が出た場合、その賠償責任は法定相続人に問われることになります。

登記をしていなかったことで、所有意思のなかった相続人にまでその責任が及んでしまう事もあるのです。

近年増加している空き家問題はこういった危険性も含んでいるのです。

→【『空き家』問題が深刻化している？対策と活用方法とは】

→【「空家特措法」とは？政府が空き家問題に打ち出した対策について】

 

以上、相続登記を放置するリスクについて取り上げてみました。

相続登記はご自身だけではなく、配偶者・子供や孫の世代にも関わる問題です。

新たな所有者となる相続人の権利を守る事はもちろん、所有者とならない方にとっても、不測の事態の際に責任の所在を明示する事が出来ます。

相続が生じた場合は、遺産分割協議と相続登記を早めに済ませることが肝心です。

当法人には相続問題に強い司法書士・行政書士が専門チームでご対応しておりますので、是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

 

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