鴨宮パートナーズでは、相続したものの空き家状態になっているご実家などの不動産について、不動産の名義変更はもちろんのこと、空き家の利活用・ご売却も含めて総合的な相続・生前対策コンサルティングをご提案いたします。
なぜ『空き家対策』が必要なのか？
現在、日本全国で『空き家』が社会問題となっており、国も本格的な対策に踏み出しています。
空き家となってしまう主な理由には、次のようなものが挙げられます。
空き家対策が必要となる理由
親が亡くなって、生前に住んでいた実家をそのまま放置している。
親が介護施設に入所することになり、家がそのままの状態になってしまっている。
相続人がそれぞれ別の場所に住んでいて、誰も実家に引越ししたがらない。
空き家を相続したので売却しようとしているが、田舎で条件が厳しくなかなか売れない。
遺産分割協議が難航していて、そのまま放置状態になってしまっている。
空き家問題は決して他人事ではありません。たとえ現時点で空き家を所有していなくても、親が一人暮らしだったりすると、親の死や老人ホームへの入所などがキッカケで、思わぬタイミングで空き家となってしまう可能性があります。
親が元気なうちから、将来的に実家をどうしていくか、親を含めた親族関係者で話し合う必要があります。
国が定めた『空き家』の基準
総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次のように分類しています。
①売却用の住宅
新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
②賃貸用の住宅
新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
③二次的住宅
別荘などの普段は人が住んでいない住宅
④その他の住宅
①～③以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院等で長期不在の受託や取壊し予定の住宅など
このうち特に問題視されているのが4の『その他の住宅』で、適正に管理されない空家等が周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることをかんがみて、『空家等対策の推進に関する特別措置法』（通称：空家特措法）が制定されることになりました。
空家特措法における空き家の定義
空家特措法では『空き家』を次のように定めています。
空家等
建築物またはこれに付属する工作物であり、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地
特定空家等 （次の①～⑤の状態に該当するもの）
①倒壊著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
⑤将来著しく保安上危険または著しく有害な状態になることが予見される状態
特定空家等に指定されてもそのままにしていた結果、罰則や最終的には行政による強制執行によって重い負担を強いられるケースもあります。
『空き家』のままだとデメリットだらけ
現在、持ち家に住んでいる方やご実家とは別の場所で暮らしている方は、ご自身や相続人に将来的に空き家問題が発生しデメリットが発生する可能性があります。
また、既に空き家を相続して、とりあえずそのまま放置しているといった方も同様にデメリットが発生する可能性があります。
税金の負担の増加
土地や建物（住宅）を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金が課されます。
自分が住んでいる住宅であれば、『小規模宅地の特例』といった住宅用地の税金の軽減措置の対象となるケースもありますが、空家特措法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地などは、特例措置の適用除外となってしまい本来の税金を納めることになります。その結果、今までの6倍の固定資産税を納めることとなる可能性があります。
罰則の適用対象になってしまう
空家特措法に基づく特定空家等に指定されてしまうと、段階によりさまざまな罰金・罰則を課されることとなります。
一番重いものですと、行政代執行によって家屋が解体され、その解体費用で数百万単位を請求されてしまうケースもあります
近隣住民に迷惑をかけてしまう
建物（家屋）は適切な管理がされていないと思いのほか早く劣化が進みます。
放置状態の空き家は、「外壁材や屋根材の落下」「家屋の倒壊」など保安上の問題や、「ごみの不法投棄」「ネズミや害虫などの繁殖」「雑草の繁茂」「悪臭」など衛生面や景観の悪化、更には「不審火や放火」「犯罪者の温床化」など防犯上の危険が生じます。
このような問題の管理責任を問われ、損害賠償に発展してしまう可能性があります。
『空き家』対策方法とは？
相続した空き家の対策方法として、次の3つが挙げられます。
空き家を売却する
空き家を売却し、現金化することで次のメリットがあります。
遺産分割がしやすくなる。
管理の手間が不要になる。
管理の手間が不要になる。
空き家を賃貸に出す
相続した空き家を入居希望者に貸し出すことで、次のメリットがあります。
ただしそのままの状態での賃貸は難しいため、リフォームや改装する必要はあるでしょう。
毎月の家賃収入が見込める。
住人がいるため、管理の手間が不要になる。（物件所有者としての管理責任は除く）
空き家を自分の住居として使う
相続した空き家をそのまま自分の住居にしたり、リフォーム等を行ってセカンドハウスとして活用することができます。
鴨宮パートナーズからのご提案
鴨宮パートナーズでは空き家対策として次のサービスをご提案いたします。
生前対策コンサルティング
将来の相続による空き家問題を防ぐため、遺言・家族信託・任意後見等を利用した総合的な生前対策コンサルティングをご提案いたします。
また、ご希望により提携の税理士や不動産会社・リフォーム会社のご紹介も可能です。
空き家の相続放棄
空き家を相続したくない場合に、相続放棄を家庭裁判所に申立て手段もあります。
相続放棄の申立てに関する一連の手続きをサポートいたします。
相続放棄には期限がありますので、詳しくはご相談ください。
空き家に関する注意点
まずは名義変更を！
相続財産に空き家が含まれているとき、まずは誰が相続するか遺産分割協議をまとめ、不動産の名義を被相続人（故人）から取得する相続人の名義へ変更する必要があります。
既に遺産分割は終わっている場合でも同様ですが、売却・賃貸のいずれも所有者でないと契約行為をすることができません。
自分が住む場合でも、もし他の誰かが先に名義を変更してしまった場合、登記されている名義人が優先され、退去を余儀なくされてしまう可能性があります。
空き家の管理責任
民法には、「相続人は、自分の固有財産と同様の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。（民法918条要約）」との規定があります。
（相続財産の管理：建物の修理、税金の支払い、不法占有者の廃除、賃貸物件であれば賃料の取り立てなど）
そのため、相続が発生してから遺産分割協議がまとまるまでの間、相続人の誰かが空き家を管理する必要があります。
また、空き家を放置していた期間に建物が倒壊し近隣住民に被害が発生した、などの通常備えるべき安全性が欠けていた場合にも、工作物責任が生じます。
相続財産の管理義務は、遺産分割協議で空き家を取得する人が決まるまでは相続人全員が負うことになり、相続人が決まった後は、所有者となる相続人が維持管理の責任を負います。
相続放棄した場合にも、管理責任を負う可能性がある
相続財産の空き家を相続したくない場合に、相続放棄を選択することもできます。しかし注意しておきたいのが、相続放棄をした場合でも、管理責任を免れない可能性もあります。
相続放棄をしても、「次の順位の相続人が管理をはじめることができる状態になるまで」は管理責任を負う必要があるからです。
仮に自分以外に誰も相続人がいない場合でも、裁判所で相続財産管理人が選任されるまでは引き続き管理責任を負うことになるので注意しましょう。
空き家対策のよくある質問
空き家の所有者がわからないのですが、どうすれば良いですか？
法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」の交付や登記簿の閲覧をすることで、土地・建物の現在の所有者を確認することができます。（いずれも有料です）
ただし、所有者の住所については登記申請をした当時の住所地が記載されていますので、その後に引越しをして住民票の住所が変わっていても、所有者が申請しない限り登記簿には新しい住所が反映されていない可能性があります。空き家を相続しましたが、持ち家があるので住む予定がありません。どうするべきでしょうか？
空き家のまま放置しておくとさまざまな問題が発生しますので、定期的な管理が必要です。そのままずっと管理し続けるのは手間も時間もかかりますので、賃貸したり売却したりと、早めに対策をとる必要があります。
空き家の利活用や売却を検討している方は、一度鴨宮パートナーズまでご相談ください。遺産分割がまとまっていないのですが、現状の空き家の管理責任は誰にありますか？
遺産分割協議がまとまるまでは、相続財産となった空き家の管理責任は、相続人全員が負います。早めに遺産分割協議をまとめる必要があります。
空き家の名義は、亡くなった親名義のままでも問題ありませんか？
故人名義のままですと、その後に売却したり、リフォームしたり、賃貸したりといった契約行為ができません。また2024年4月1日以降は過去の相続も含めて相続登記が義務化されますので、早めに名義変更する必要があります。
不動産の名義変更について詳しくはコチラ親が施設に入居することになり、実家を売却するか、貸し出すか、それともそのままにした方が良いのかと迷っています。どうすれば良いですか？
将来的にご自身で住む予定があるのか、賃貸のニーズがある立地か否か、などさまざまな要因によって対応は異なってきます。必要となる手続きも異なりますので、一度鴨宮パートナーズの生前対策コンサルティングを受けることをオススメいたします。
一人暮らしの親が亡くなり、実家が空き家になりました。兄弟3人が相続人なのですが、この後どんな手続きが必要ですか？
相続発生後、まずは相続人と相続財産を確定していきます。遺言書があるか遺産分割協議が必要かどうかでその後の手続きが変わります。
相続人・相続財産の調査確定について詳しくはコチラ空き家の所有者には、どのような責任がありますか？
空き家であっても、所有者は建物や敷地を適切に管理する責任があります。
もし建物や建築材の飛散・落下等により近隣住民や通行人に被害を及ぼした場合、所有者は損害賠償などの管理責任を問われることになります。空き家を放置していると、何か罰則等はありますか？
空家特措法に基づく特定空家等と認定された場合、そのまま放置していると50万円の過料（罰金）が発生したり、強制執行で解体され、解体費を請求される可能性があります。
お客様に最適なご提案をさせて頂きます。
気軽にご相談ください。
