伝家の宝刀と呼ばれる総則6項の適用を否定する旨の東京高裁判決が8月28日に出され、納税者が勝訴しました。

相続人が同族会社（以下、A社）の株式を財産評価基本通達（以下、通達）に基づいて１株当たり8,186円で評価して相続税を申告したところ、課税庁は著しく不適当であると主張し、総則6項に基づいて１株当たり80,373円で評価する更正処分を行いました。なお高裁判決後、課税庁は上告を断念し、納税者の勝訴が確定しました。

総則６項とは

総則6項とは、通達第1章総則6項の略称です。通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する、とされています。相続財産は、 時価に基づき評価額を決定するとしていますが、一つ一つの財産について時価を調べることは困難であり、種類も多いため画一的な評価方法を決めるために、通達があります。実務上は、通常、通達に基づいて評価を行い相続税を計算します。ところが、通達によって評価をしても、評価が著しく不適当であると課税庁が判断した場合には、通達の評価とは異なり課税庁側が評価額を決めるのが総則6項です。

事案の概要

• Ａ社は薬局の経営、医薬品の製造及び販売等を目的とする会社
• 相続開始前に被相続人はＡ社の譲渡を検討開始
• 平成26年1月16日、被相続人は買収会社であるＢ社と、相互に開示される情報の秘密保持契約を締結
• 平成26年2月28日、被相続人はみずほ銀行とM&A等のアドバイザリー契約を締結
• 平成26年5月29日、被相続人はＢ社との間で、株式譲渡にむけて基本合意を締結した。譲渡価格は、63億円（1株当たり105,068円）。なお、基本合意は、譲渡契約の締結及び譲渡予定価格について、被相続人及びＢ社を法的に拘束するものではないとしていた。
• 平成26年6月11日、本件被相続人は死亡
• 平成26年7月14日、譲渡予定価格と同じ１株当たり105,068円で、株式譲渡契約を締結
• 相続人らは、Ａ社株式を類似業種比準価額方式による評価額1株当たり8,186円と評価して相続税を申告
• これに対して、課税庁は評価通達の定めにより評価することが著しく不適当と認められるとして、総則６項を適用し、Ａ社株式の評価を1株当たり80,373円として更正処分

判示内容

• 本件では、Ａ社株式の評価を下げるような行為がなされたことはうかがわれない。
• 取引相場のない株式の交換価値は、専門的評価を得ない限り判明せず、M&Aの場合でも、高度な経営判断や交渉の結果等により価格が決定されるのであって、譲渡価格が交換価値を反映したものとは限らない。
• 国は、最高裁昭和61年12月5日判決は、相続開始時に売買契約成立に至っていなかったとしても、近い将来売買契約が成立し、売買代金債権に転化する可能性が高い場合には、その売買代金相当額が、交換価値の一つの基準になり得ると主張しているが、売買契約の成立前であって、売買契約が未だ成立していない場合とは明らかに状況を異にするものであって、近い将来における売買契約の成立及び売買代金債権への転化の蓋然性が高かったとも認めることができない。
• 評価通達６の適用に当たり、租税回避行為があることは要件とならないとするが、当裁判所はそのような要件が存するものと説示しているものではないから、主張に対する判断の必要はない。
• 本件売却価格が本件相続株式の客観的交換価値を反映したものであるとも主張するが、そのようなことは、相続開始時における交換価値について専門家による判定を行わない限り認定し得ないものであることは、前記説示のとおりであり、評価通達6を適用すべき特段の事情に該当するとはいえない。

※上記に関する詳細につきましては、朝日税理士法人担当者へお問い合わせください。

こちらからもご覧いただけます→ASAHI　NEWS　令和6年11月11日　第176号

提供元：朝日税理士法人

令和6年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。

そこで本稿では、この「相続登記の義務化」について取り上げます。

義務化されたのはなぜ？

不動産は、その権利関係などの状況が誰にでもわかるように、登記簿に、所有者の住所や氏名、不動産の所在、面積等が記載され一般公開されており、それを法務局が管理しています。不動産の相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にする手続きです。

この相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっています。この問題解決のため、令和3年に法律が改正され、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。

内容

相続人は、不動産（土地や建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。

正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されていますが、それより前に相続した不動産も、相続登記がされていないものは義務化の対象になり、令和9年3月31日までに相続登記をする必要がありますので、注意が必要です。

このような場合は？

Q1. 不動産（土地・建物）を所有していた親が亡くなりました。どう対応すればよいでしょうか？

A1. まずは相続人の間で早めに遺産分割の話し合いを行ってください。その結果、不動産を取得した方は、法務局で相続登記をする必要があります。

早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」※という手続きを法務局ですることによって、義務を果たすこともできます。

※「相続人申告登記」とは

相続登記の義務を履行するための簡易な方法として新設された制度です。
法務局に対して、対象となる不動産を特定したうえで、①所有権の登記名義にについて相続が開始した旨及び②自らがその相続人である旨を、必要な戸籍の証明（戸除籍謄本等）を添付して、期限内（3年以内）に申し出ることになります。ただし、この制度は

✔　遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない
✔　不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある

ため、直ちに遺産分割や相続登記の申請をすることが難しい場合などに、義務を果たすために利用することが想定されています。

Q2. 亡くなった親が不動産を所有していたかもしれないのですが、よくわかりません。このような場合でも相続登記をしなければならない義務があるのでしょうか？

A2. 相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」からスタートしますので、取得した不動産を具体的にするまでは、相続登記の義務はありません。

Q3. 過料が科される場合の流れを教えてください。

A3. 相続登記をしないことに正当な理由がないときには、以下のような流れで過料の対象となります。
① 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記するよう催告します（催告書を送付します）。
② 催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は、裁判所に対してその申請義務違反を通知します。
③ ②の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行されます。

 

不動産を購入する際の選択肢として、現金一括よりは、住宅ローンを利用するケースの方が多いのではないでしょうか。

 

など、ローンを組む理由は様々ですが、身内の不幸というものは、ある日突然に起こりうるものです。

今回のトピックスでは、住宅ローン契約者(債務者)が、ローン返済期間途中で亡くなってしまった場合の手続きについてご紹介いたします。

 

1．団体信用生命保険(団信)に入っていれば相続人がローンを肩代わりする必要はない

住宅ローン契約者の多くは20～30代と比較的若い方が多いでしょう。

例えば妻が専業主婦で子供がいる家庭で、住宅ローン契約者の夫が突然亡くなってしまった場合、残された妻が住宅ローンの返済を肩代わりするとなっては大変ですよね。

そのような万が一の状況を考慮し、現在ほとんどの金融機関で、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険(通称：団信と呼ばれています)への加入を義務付けています。

 

1-1．団体信用生命保険は『家族の命綱』

 

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が『死亡または高度障害の状態』になった場合に備えられる保険です。

住宅ローン契約者(債務者)が死亡、または高度障害の状態になった場合に保険が適用され、住宅ローンの残債を支払う義務が免除され、家族はそのまま住宅に住み続けることができます。

住宅ローンは最長35年など、長期間の返済が想定されています。

そのため、途中で事故にあったり、重い病気になったりする可能性はゼロではありません。

そのような事態に陥った際に家を残し、生活をある程度守ることができる、いわば『家族の命綱』とも言える保険なのです。

 

2．団体信用生命保険の契約者は金融機関で一般の死亡保険と仕組みが異なる

団体信用生命保険の契約関係は、一般的に「死亡保険」と言われる保険の契約関係と少々異なります。

 

一般的な死亡保険

 

上記の図ように、夫に死亡保険をかけ受取人が妻の場合、契約関係は次のとおりです。

 

団体信用生命保険

 

団体信用生命保険の場合、契約関係は次のとおりです。

住宅ローン契約と団体信用生命保険契約が組み合わさったような契約関係になります。

 

 

被保険者であるローン契約者に万が一のことがあった場合、保険会社が保険金受取人である金融機関に対して、住宅ローンの残高に相当する保険金を支払います。

その結果、住宅ローンの残債がゼロになるという仕組みです。

 

保険料について

基本的に団体信用生命保険の保険料は金融機関が負担し、住宅ローン契約者が追加で支払う必要はありません。

ですが実際は、保険料相当額は住宅ローンの金利に予め含まれている場合が多いです。

ただし、疾病保障の特約が付いているなど、保険の種類によっては住宅ローンの適用金利に上乗せ、または別途保険料がかかるケースもあります。

 

契約条件

住宅ローン契約者が、病気や事故などで支払いが困難になってしまう場合に備えて、ほとんどの金融機関で住宅ローンの契約は団体信用生命保険への加入が必須条件となっています。

しかし、生命保険であるという特性上、被保険者の健康状態によっては加入できないケースもあります。

また、加入できるのは契約時だけで、基本的に途中からの追加契約はありません。

 

3．団体信用生命保険非加入の場合、ローン残額は相続人の債務となる

もし、団体信用生命保険に加入していないと、万が一のことがあっても住宅ローンがそのまま残ることになります。

住宅ローンの残債は、法定相続分に応じて法定相続人全員に相続されるのが原則です。

先の事例で言えば、ローン契約者である夫が亡くなり、その時点でローン残高が1,000万円あった場合、残された妻子がこの1,000万円を返済していく義務を負います。

住宅ローンの返済が滞ると、せっかくの家を手放すことになりかねません。

団体信用生命保険は住宅購入にあたり、非常に重要な保険と言えるでしょう。

なお、家の売却代金や他の相続財産全部を当てても、住宅ローン残債を返済できない場合は、「相続放棄」という手段もあります。

ただし相続放棄をする場合、預貯金等のプラスの財産もすべて放棄する事になりますので、専門家に相談することをお勧めいたします。

→相続放棄-借金等がある場合の相続手続き-

 

4．団体信用生命保険加入者でも返済免除にならないケースがあるので注意

団体信用生命保険に加入している場合でも、次に挙げた理由に該当する場合、保険金が支払われない可能性ありますので注意が必要です。

1. 契約時に告知した健康状態等が事実と異なるケース
2. 死亡原因が『保険金狙い』と判断されるケース
3. 住宅ローン支払いを延滞し失効しているケース

上記1，2についてはいわゆる「保険の免責事由」に該当します。

2の代表的なものに、「保険の責任開始期から1年以内の自死」があり、相続人が故意に死亡させた場合も同様です。

また3については、元々、団体信用生命保険に加入していた場合でも、保険料の支払いを一定期間延滞してしまった為に契約が失効してしまう危険性がありますので注意しましょう。

 

5．ペアローン・親子リレーローンの場合は返済免除となる範囲が異なる

住宅ローンを組む際、

• ペアローン：夫婦（親子）など複数人がローン契約
• 親子リレーローン：親子二世代に渡りローン返済を行う契約

といった複数人でのローン契約をする場合もあります。

この場合、残りのローン返済が免除されない、または一部のみ返済免除となるケースがあります。

 

ペアローン

不動産の購入金額に単身でのローン可能金額の上限が届かない場合や、夫婦（親子）など共同名義で所有したい場合に、ペアローンでそれぞれがローン契約を組む、というケースがあります。

この場合、それぞれが団体信用生命保険に加入しますが、どちらかが亡くなった場合にローン返済免除となるのは死亡した方の部分のみとなります。

 

親子リレーローン

親子リレーローンの場合、団体信用生命保険に加入できるのは後を引き継ぐ子供のみ、とされているケースが多いです。

元より返済を親→子の順で引き継ぐ形を取っているため、親が亡くなった時点ではローン返済は免除とならず、ローン残額はそのまま子が引き継いで返済を続けます。

ただし、種類によっては一定の条件下で親が団体信用生命保険に加入出来るものもあります。

代表的なもので『フラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関が連携)』があり、こちらは親が死亡した時点でローン全額の返済が免除されます。

→住宅金融支援機構｜債務弁済される場合、債務弁済されない場合

→フラット35｜新機構団体信用生命保険制度

→フラット35｜機構団信へご加入いただける方

 

6．団体信用生命保険加入者死亡後の手続きの流れ

金融機関や相続の内容によって多少違いはありますが、住宅ローン返済免除の手続きの流れは次のとおりです。

1. 金融機関に住宅ローン契約が死亡した旨を連絡
2. 金融機関に必要書類を提出
3. 保険会社の審査後にローン完済、金融機関より完済関係書類が届く
4. 不動産の所有権移転登記および抵当権抹消登記手続きを行う

それぞれ順を追って見ていきましょう。

 

6-1．金融機関に住宅ローン契約が死亡した旨を連絡

 

ローン契約者が死亡した旨を、契約している金融機関に連絡しましょう。

このとき、ローン契約書や不動産登記簿には「○○信用保証会社」となっているケースもありますが、実際にローンを組んだ金融機関に連絡すれば問題ありません。

 

6-2．金融機関に必要書類を提出

 

金融機関に連絡後、郵送または店舗窓口にて今後の流れと必要書類に関する案内を受け取ります。

 

死亡時の状況や時期によっては追加書類を求められることもあります。

 

6-3．保険会社の審査後にローン完済、金融機関より完済関係書類が届く

 

金融機関に必要書類提出後、保険会社による審査が行われます。

審査機関は概ね1～2ヶ月程度かかりますが、審査が完了するまでは住宅ローン返済を継続しなければならない点に注意です。

仮に審査が通らなかった場合に、前述のとおり、相続人には返済義務が残ります。

その際に支払停止していた期間は延滞期間として扱われてしまうからです。

 

審査が完了し無事に保険金が支払われた場合、死亡後に支払った分は返還されます。

ローンが完済されると、金融機関から完済を証明する書類一式を受け取ります。

その際、書類受取時に、

• 書類受領に関する申出書
• ローン契約者と書類受取人の相続関係を証明する戸籍謄本等

が必要となる場合もあります。

 

6-4．不動産の所有権移転登記および抵当権抹消登記手続きを行う

 

ローン完済書類を受け取って終了、ではありません。

最後に最も大事な、不動産の所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。

→住宅ローン完済後に必要な「抵当権抹消」登記とは??

金融機関によっては、確実に不動産を相続することの証明として、相続登記(所有権移転登記)を済ませてからでないと完済証明書類を受け取れない場合もあります。

ただし、その場合でも、相続人全員の署名捺印済みの遺産分割証明書と印鑑証明書を提出する事で受け取れるケースが多いようです。

団体信用生命保険加入者が亡くなった場合、相続人に未成年者が含まれる場合も多いでしょう。

未成年者がいる場合の遺産分割についてはこちらをご参照ください。

→特別代理人の選任申立について

また、所有権移転登記と抵当権抹消登記は同時に申請することが出来ますので、それ以外の相続手続きも併せて司法書士等の専門家に依頼する事をお勧めいたします。

 

7．相続発生後のローン完済手続きと登記申請はお早めに!!

相続発生後のローン完済手続きは出来るだけ早く済ませることをお勧めいたします。

保険会社からの保険金が下りるまではそのままローンの支払いを続けなくてはなりませんし、ローン契約者の死亡が金融機関に伝わると、故人の口座が凍結される事になります。

その結果、のこされた家族の生活環境が苦しくなってしまう危険性があります。

また、相続手続きは思いのほか内容が複雑なものも多く、書類取得に手間と時間を要しますので、相続専門の司法書士・行政書士に依頼するのも良いでしょう。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

⇒相続手続きについて詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せください。

 

「住宅ローンは完済したと聞いていたのに、実家に抵当権が残っていてね…」

「主人が住宅ローンを返済中に急逝してしまって…」

ご家族に相続が発生した相談者の中には、遺産分割のため不動産の登記簿を確認したら「抵当権」が残ったままになっていた、というケースがあります。

今回のトピックスでは、住宅ローン完済後の抵当権に関する取扱いについて取り上げていきます。

 

1．そもそも「抵当権」とは??住宅ローンとの関係性

ご自身で住宅ローンを組んだ人はともかく、不動産についてあまり詳しくない方や、相続で親から不動産を引き継ぐことになった方は、「抵当権」という言葉に馴染みがない事もあるでしょう。

「住宅ローン≒抵当権」と認識している方もいるかもしれませんが違います。

不動産を購入する際、手持ち資金で一括購入するケースもあれば、購入する不動産を担保に(場合によって他の不動産と併せて)、ローンを組むケースもあります。

抵当権とは、担保とした不動産の競売代金などから、優先的に債権を回収できる権利のことを指します。

 

また住宅ローンを組む際、担保となった不動産には基本的に「抵当権設定」の登記をします。

なぜ登記する必要があるかと言えば、

 

と不動産登記法に定められているからです。

融資をした金融機関の立場からすると、債務者の返済が滞った際に、担保とした不動産を差押えることが出来ないとなると大問題です。

そのため、不動産売買では、売買代金の残金決済時にローン実行され、当日中に法務局で所有権登記と同時に抵当権設定の登記もするのが一般的です。

抵当権が設定されても、所有者は担保にした不動産を使用することが出来ます（ローン内容によっては自身の居住用と用途が限られる事もあります）。

ただし、ローンの返済が滞った場合には、金融機関等の抵当権者は担保不動産を競売にかけて売却し、その代金から優先的に債務の弁済を受けることが出来ます。

 

1-1．住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に抹消されない

 

ローン実行と同時に抵当権設定されるため、ローンを完済すれば同時に抵当権抹消されると勘違いされる方がいても不思議ではありません。

住宅ローンを完済しても、抵当権が自動的に抹消されることはありません!!

ローンの完済はあくまでも金融機関と債務者の間での話であって、法務局にその情報が連携されることはありません。

そのため、金融機関からローン完済したことを証明する「解除証書」等の書類の発行を受け、法務局にて抵当権抹消の登記を行う必要があるのです。

抵当権抹消登記を申請し、登記が完了して初めて、土地や建物に設定されていた抵当権が登記簿上から抹消される事となります。

なお、抵当権が抹消されたとうかどうかは、

 

上記2点を登記簿謄本（全部事項証明書）で確認することが出来ます。

 

1-2．抵当権抹消登記に期限はある??放置するとどうなる??

 

抵当権抹消登記については、今のところ手続きの期限はなく、放置した場合にも過料等の罰則はありません。

ですが、相続登記が義務化された経緯を踏まえると、今後どうなっていくかについて定かではありません。

→相続登記の義務化

また、放置する事で後々余計な手間や費用が掛かる可能性は否定できません。

所有権を取得した経緯が売買であれ相続であれ、将来的に不動産を売却する際には必ず抵当権抹消する必要があります。

そのため、ローン完済後は速やかに抵当権抹消登記を済ませることをお勧めいたします。

 

2．抵当権抹消登記の手続概要

一般的な抵当権抹消登記の手続概要は次のとおりです。

 

必要書類

• 登記申請書
• 金融機関から発行された解除証書などのローン完済を証する書面
• 金融機関からの抹消登記用委任状
• 抵当権設定証書などの登記済権利証または登記識別情報通知
• 会社法人等番号が分かるもの（法人履歴事項証明書など）
• 住民票または戸籍の附票（購入時の登記住所と現住所が異なる場合）

金融機関によって、発行される書面は異なりますので注意しましょう。

 

申請先

• 不動産の所在地を管轄する法務局

不動産が複数ある場合も、所在地の管轄が同じであれば一度に申請出来ます。

共同担保など別管轄がある場合には、管轄毎の申請が必要です。

→管轄のご案内｜法務局

 

登録免許税

• 抵当権抹消の対象となる不動産の数×1,000円

マンションなど敷地権付区分建物の場合、建物の専有部分と敷地の数の合計になります。

 

ここで、相続財産である不動産に抵当権が残っていた場合のパターンをご紹介します。

1. 住宅ローンの団体信用保険加入者に相続が発生したケース
2. 生前に住宅ローン完済済みの不動産のケース
3. ローンの残債がある不動産のケース

それぞれ確認していきましょう。

 

2-1．住宅ローンの団信加入者に相続が発生したケース

 

団信（正式名称：団体信用生命保険）とは、住宅ローン契約者が死亡や高度障害等の理由で住宅ローン返済が出来なくなった場合に、生命保険会社が住宅ローン残高相当の保険金を金融機関に支払い、債務の返済に充てる仕組みの保険です。

団信に加入していると、契約者に万が一のことがあっても、家族は住宅ローンの残債返済の心配なく、ひき続き家に住み続けることが出来ます。

加入は必須ではありませんが、ほとんどの金融機関が団信加入を融資の要件としており、また未加入でいるリスクも高い為、実際にはほとんどの住宅ローン契約者が団信に加入しています。

そのため、団信加入者に相続が発生した場合、次の流れで手続きを行っていきます。

1. 金融機関に住宅ローン契約者が死亡したことを連絡
2. 金融機関に必要書類を提出
3. 保険会社からの保険金によってローン完済
4. 金融機関からローン完済書類を受領
5. 不動産の所有権移転登記および抵当権抹消登記を申請

ここで、登記手続きの際には、「相続登記→抵当権抹消登記」の順に申請する必要があります（申請は連件で一度に行うことが可能）。

これには、登記簿に実際の権利変動を正確に反映しなければならないというルールがあるからです。

 

2-2．生前に住宅ローン完済済みの不動産のケース

 

生前に住宅ローンを完済していたが、抵当権抹消をしないまま亡くなってしまった、というケースです。

この場合、ローン完済時に金融機関から発行された抵当権抹消書類が保管されているかどうかがポイントとなります。

 

＜抹消書類が手元にある＞

金融機関から当時発行された書類が全て手元にある場合、基本的にその書類をそのまま使用して抵当権抹消手続きをしていきます。

ただし、完済時から時間が経過していると、金融機関の合併・商号変更・本展移転等が発生している事がありますので、その内容に関して「変更を証する書面」の提出を求められる可能性があります。

※ただし、会社法人等番号を申請書に記載していれば「変更を証する書面」の添付は原則省略可能

また、委任状や解除証書等に記載のある法人の代表者と登記申請時の代表者が異なる場合、申請書には現在の代表者の氏名を記載します。

 

＜抹消書類を紛失してしまっている＞

抹消書類を紛失してしまっている場合、金融機関から書類の再交付を受ける必要があります。

とは言え完済時期から金融機関が合併や商号変更をしている事も多く、その場合はどこに連絡をすればよいのか調べるところから始まります。

また、解除証書等および委任状は金融機関に依頼すれば再発行可能ですが、登記済権利証または登記識別情報通知は再発行が出来ません。

その場合、「事前通知制度」という特別な方法によって登記申請をする事になりますが、登記義務者（金融機関）の負担が大きく敬遠される傾向にあります。

個人の方が折衝をするのは現実的に無理がありますので、この場合は司法書士に依頼する方が無難と言えるでしょう。

 

2-3．ローンの残債がある不動産のケース

 

前述のとおり、住宅ローンに関してはほとんどの方が団信に加入しているため、相続が発生するとそのままローン完済の流れへと続きます。

ただし住宅ローン以外の、例えば投資物件などのアパートローンを組んでいて、ローンの残債があるまま相続が発生した場合、マイナス財産としてローン残債も相続の対象となります。

この場合、2通りの返済方法が想定されます。

 

法律上では1が原則ですが、相続人が複数いる場合、実務上では2の方法で返済していく事が多いです。

金融機関としても、債務引受人が返済能力のある人であれば、請求上の事務手続きを考慮すると、債務引受を承諾しやすい傾向にあります。

債務引受に関する契約を締結した場合、合意内容に従い、抵当権の「債務者変更登記」を行い、その後は新債務者の人が返済を継続していく事になります。

 

3．不動産・登記手続きの相談は司法書士にするのがおすすめ!!

ここまで抵当権抹消手続きについてご紹介してきましたが、特に相続手続きが絡んでくる場合、まずは司法書士に相談することをお勧めします。

＜司法書士に相談するメリット＞

• 登記手続きを代理できるのは司法書士か弁護士のみ（但し弁護士は非常に稀）
• 相続手続き全般について知識がある
• 相続人・相続財産の確定～登記申請までをすべて依頼できる
• その後の二次相続対策までコンサルティングしてもらえる
• 他の士業と比較して不動産の権利関係についての知識が豊富

不動産の所有者であればご自身で登記申請を行うことも可能ではありますが、不動産登記についての知識が無いまま登記申請をした結果、後々大問題に発展したというケースは、業界ではよく耳にする話です。

また、実際の手続きの煩雑さを考慮すると、費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。

まずは一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にご相談ください。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

 

相続登記については、以前に複数の記事を掲載してきました。

今回は、相続した不動産（建物）の名義変更を放置した結果、不利益を被ってしまった方のご相談内容を取り上げて行きたいと思います。

 

 

1．相続に関係する登記の種類

まず、前提情報として登記手続きについてご説明致します。  

 

表示登記

土地や建物の物理的現況を調査測量の上、その内容を登記します。 増築等現況に変更が生じるごとに、その変更から1カ月以内に登記申請をしなければ過料制裁を受けてしまいます。

土地は登記されていないということがほとんどありません（相続登記を除く）が、建物に関しては事情が異なります。

本来ですと、建物は新築後1カ月以内に登記をしないといけないところですが、現実には古い建物や田舎の建物はあまり登記がされていないことがしばしば見受けられます。

建物が登記されていないとは、『現地に実際に建っており、役所の課税もかかってきているが、登記所にて登記されていない状態（つまり正式に世の中に登録されていない状態）』であり、人に例えて言えば、出生したが親が出生届を提出していないため無戸籍状態になってしまっている、と捉えると分かりやすいかと思います。

この表示登記の申請は、司法書士ではなく土地家屋調査士が申請します。  

 

権利の登記

所有権に関する登記（権利部甲区）、所有権以外の登記（権利部乙区）の2つの区分に従って、所有権移転や抵当権設定等が発生した場合、登記申請をします。

現行法上、権利の登記は義務ではなく、自分の権利を第三者に対抗（主張）する為に自分の為にするものと位置づけられ、この登記申請は通常、司法書士が代理申請していきます。

まれに弁護士が登記申請する場合もありますが、一般的には登記法に精通しているのは司法書士と言われており、ほぼ9割の登記申請を司法書士が申請しています。

 

 

2．未登記のままになった不動産の相談

今回の相談事例は以下のとおりです。

弊社担当の司法書士は、じっくりと資料を精査しヒアリングをして、あることが発覚しました。

なんと、当時その建物を建てた方は、祖母ではなく祖父だったのです。

また、祖母と言う方は祖父の後妻であり、前妻血族であるご相談者様と、本件の固定資産税納税者とされている祖母との間には、相続関係が全くなかったのです。

実際に、表示登記において利用する所有権証明書としての建築確認済証は、祖父名義で保存されておりました。

祖父が建物を建設後にお亡くなりになり、後妻（祖母）が納税代表者となっていたのでしょう。

役所の納税通知書の名義人は、所有者ではなく固定資産税を支払ってくれる方名義に設定されることが良くあります。 今回もそのケースと思われます。

 

 

3．未登記家屋は誰に帰属する？

建物の所有権は、民法上の請負契約において、材料を提供した人に帰属します。

この民法の規定をもって、不動産登記法でも建築確認済証は誰名義になっているのか、建築を請け負った建築業者から誰が建物の引渡しを受けたのか、を確認して所有権者を登記します。

相続が開始した対象不動産が未登記家屋の場合、建物を建てた人、つまりは建物の所有権者（以下、原始所有者と言います）は誰なのか、その建物の歴史を追っかけて行きます。  

ここで、本件の相続関係を見て行きましょう。

 

 

相談者の方は、原始所有者である亡祖母（前妻）側の亡長男の相続人であり、亡祖母（後妻）との相続関係がありません。

もし、納税通知書のとおり、亡祖母（後妻）が本件の建物を建てたとすると相続権は一切なく、相続登記が出来ないのです。

本件の場合、建築確認済証が祖父となっていましたが、当初建築を請け負った建築会社も不明である為、建築業者の引渡証明書を取り付けることが出来ず、役所の課税台帳の名義が誰になっているかが所有権を確定するカギとなります。

弊社担当の司法書士が提携の土地家屋調査士と打合せの上、役所と掛け合い、原始所有者を祖父と書き換えてもらうことにより、相談者も相続人扱いとなり、なんとかこの未登記家屋の相続登記は事なきを得る事ができました。  

 

 

4.まとめ

このように登記を放置すると、その場では問題ないですが、最終的に時間も費用も通常の登記手続きの何倍もかかってきます。

また、2024年より相続登記は義務化されますので、そのままにしていると罰則が適用されることになってしまいます。

→【『相続登記の義務化』についての記事はこちら 】

弊社では、相続手続において表示登記、権利の登記、税務、訴訟に詳しい司法書士がチーム体制でご相談に対応致します。

時間が経過してしまうと、場合によっては登記が出来なくなるケースもありえますので、まずは一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にご相談ください。  

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せ下さい。

 

相続が発生した際にまずやらなければならない事が、亡くなった方の財産調査です。

ここ日本における財産の多くは『不動産』と言われており、田舎の両親は持ち家、という方は決して少なくないでしょう。

不動産は法務局の登記簿謄本により所有者等の詳細が管理されていますが、その項目の中には、『地目』といってその土地の種類・用途が記載されている箇所があります。

その中でも『農地』と表記されている土地の扱いには法的な様々な制限が課されているため、相続財産の中に農地があった場合は注意が必要です。

今回のトピックスでは、『農地』を相続する際の売却または活用の為の手続について取り上げていきたいと思います。

 

1．農地相続のメリット・デメリット

まずは農地を相続する際のメリット・デメリットを簡単に確認してみましょう。

【メリット】

• 農作物を育てることができる
• 農地を賃貸ができれば賃料が見込める
• 売却、農地以外に活用すれば資産になる

 

【デメリット】

• 維持管理にコストがかかる
• 一度相続すると簡単には手放せない
• 活用が出来なければ負の遺産となる

 

上記メリット挙げた通り、そのまま活用or農地以外に転用して活用or売却のいずれかの方法が出来れば相続人の資産となり得ます。

ご両親と同居していた場合やご自身でも農業を営んでいる方はそのまま活用することもあるでしょうが、別居でしたり、他のお仕事をされている方は賃貸に出したり、売却したりする方が現実的でしょう。

しかし農地の賃貸・売却には農地法による制限があり、最悪の場合、活用することも手放すことも出来ずに維持管理のコストがかかり続ける状況も想定せねばなりません。

個人や法人が農地を売買または賃借するには、原則、その農地を管轄する農業委員会の許可（農地法第3条）が必要となります。

こちらの基準については管轄によって異なりますので、詳細についてはその不動産を管轄している各市町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。

 

2．農地を相続する際の手続方法

実際に農地を相続するとした時には、「法務局での登記申請」と「農業委員会への相続届出」の手続が必要となります。

 

2-1．法務局での登記申請

 

まずは不動産の『登記申請』（＝名義変更）から行います。

現時点（2022年1月現在）では相続登記について法律上の義務はないですが、2024年4月より相続登記の義務化される予定ですので、相続する場合は登記手続が必須となります。

こちらは法務局での申請となり、ご自身でする事も出来ますが、戸籍謄本等の必要書類の手配やその後の対応を考慮すると司法書士等の専門家に依頼する方が無難と言えるでしょう。

ただし、『遺言』による名義変更の場合、遺言書の内容によっては農業委員会の許可が下りない場合もありますので、このケースの際は事前に農業委員会に問い合わせましょう。

 

2-2．農業委員会への届出

 

農地の所有権を取得した相続人は、登記名義人となった日から10ヶ月以内に農業委員会に許可の届出をする必要があります。

（参考）⇒農林水産省サイト『農地の売買・賃借・相続に関する制度について』

 

こちらの届出の際にそのまま相続するのか、農地を賃貸・売却するのかによってその後の手続内容が異なってきます。

農地をそのまま農地として他の農家に賃貸・売却するケースはそれほど多くないと思いますので、今回は農地以外の地目に転用（以後、『農地転用』と表現します。）するケースで見ていきましょう。

 

3．農地転用の概要

農地にはいくつか種類があり、転用許可が不要な場合や、そもそも農地転用が出来ない場合もあります。

市街化区域内にある農地は農業委員会に届出れば事足りますが、区域外ですと4ha以下では都道県知事に、4ha超では農林水産大臣にそれぞれ許可を求める事となります。

（参考）⇒農林水産省サイト『農地転用許可制度について』

 

3-1．農地転用不可な農地

 

下記のいづれかに該当する場合、農地転用許可はおりません。

 

3-2．転用可能な農地

 

下記の場合、届出により農地転用が可能となります。

 

3-3．農地転用許可に必要な書類

 

どの農地についても必ず必要となる書類は、下記のとおりです。

 

 

 

登記簿謄本と公図については法務局に請求する事で取得出来ます。

図面については住宅地図をインターネット等で取得し、対象となるどの農地を転用予定なのか分かるようにしておきます。

その他、農地転用後に住宅建築する場合等、内容によって必要書類が異なってきますので、こちらも必ず事前に確認が必要です。

上記に挙げた農地転用の許可申請は、内容によって手続きもかなり複雑になります。

煩雑な手続きが面倒だという方は、行政書士による代理申請を検討するのも良いでしょう。

 

今回は相続した農地の農地転用について焦点を当てて取り上げましたが、実際の手続に進むまでに遺産分割協議等を含めいくつかものハードルがあります。

個人で進める事も可能ではありますが、登記手続・農地転用をそれぞれ対応するのはかなり骨が折れますし、専門家に依頼する際にも司法書士と行政書士で別々の事務所に依頼した場合、うまく両者が情報を共有して事を進めてくれるとも限りません。

弊社では相続専門の司法書士と行政書士が専門チームを組んでご対応しております。

また、その後の売却・活用についても多くの不動産会社・建設会社と提携しているため、すべてワンストップ対応することが可能です。

相続でお困りの際は目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、まずは一度お気軽にご相談ください。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せ下さい。

 

1．相続登記の義務化が始まる

令和3年4月21日の閣議決定において、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正が可決されました。

これにより令和6年度を目途に、これまで義務ではなかった『相続登記』が義務化される事になります。

今回のトピックスではここに至るまでの経緯と、今後予定されている施策の概要について取り上げていきたいと思います。

 

2．日本全国に存在する所有者不明土地

近年、全国で所有者不明土地が年々増加している、と懸念されています。

もともと住んでいた住民が亡くなった後の不動産の登記所有者が未定だったり、または所有者の生死が不明状態である、という意味です。

こういった状態ですと地域住民はもちろん、国や行政の介入もままなりません。

元々は綺麗に手入れされていた状態でも、住人が居なくなった後は建物は老朽化し土地は荒れ果ててしまいますので、その一帯の値域の景観を損なってしまいます。

そればかりか、隣家に老朽化した建物の倒壊の危険性が出てきたり、不法に占拠する者が現れ犯罪の温床にすらなりかねません。

過疎化している地方はもとより、都心部でも高齢者が一人暮らしをしていたりすると、遠方に相続人がいる場合や、遺産分割で揉めている場合などは、上述したような状況になりかねません。

国土交通省の調べでは、平成29年度時点で、所有者不明土地の割合は22％とのデータがあり、高齢化の進展による死亡者数の増加等により今後ますます深刻化が予想されています。

 

3．放置されたままの『相続登記』

しかしそもそも、なぜ『所有者不明』の状態になってしまうのでしょう？

その大きな要因として挙げられるのが、『登記』の問題です。

ここでポイントとなるのが、『誰が住んでいたか』ではなく、『法務局で管理している登記情報において、誰が所有者として登記されているか』という点です。

「実家に住んでる父親に相続が発生、名義を自分に変更しようとしたら実は不動産の名義が祖父母のままだった。」

こういった内容でご相談に来るお客様は、実はさほど珍しくありません。

『子供が一人だから』『先祖代々、長男が継いできたから』といった理由で、親族間では問題にならずに不動産の登記名義人が変更されないまま、最終的に関係者が亡くなってしまう事もしばしばあります。

そこでいざ名義を変更しようとすると下記の例のように相続関係が思いの外複雑になっていて、遺産分割協議がなかなか進まなかったり、分割案で揉めた結果そのままになってしまったり、という状況が発生しがちです。

 

 

 

このような状態を改善しようと、国側で相続人を特定し周知するため嘱託による調査を行っていましたが、あまりに数が多く現状思うように進んでおりません。

また、誰が相続するかは決定したが、相続人それぞれが対象の不動産とは別の場所におり、「いつかはやらなければならないけれど、義務ではないし、罰則もないし……」と登記が先延ばしになり、手入れや売却もしないまま荒れ地となっている土地等もあります。

そういった様々な事情による結果、前述した問題が引き起こされており、今回の法改正に踏み切ったというわけです。

 

4．現時点での方針・施策

現在、法務省では下記のページにて今後の方針・施策を打ち出しています。

参考：法務省ホームページ『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』

詳細はこちらをご確認頂けますが、いくつかの大きな項目で改正点があります。

今回は相続登記の義務化に絞って、簡単に要約し取り上げてみましょう。

現行

• 相続登記の申請が義務化されていない
• 登記申請をしなくとも不利益を被ることが少ない

 

法改正後

• 不動産を取得した相続人に対し、その所有権の取得を知った日(不動産を相続したことを知った日)から3年以内に相続登記の申請を義務化（令和6年4月1日施行）
• 遺言書により受遺者となった場合にも、法定相続人は遺言(遺贈)の内容を踏まえた登記申請義務が生じる
• 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料を徴収する
• 過去に相続が発生していた場合でも、施行日から3年以内の登記申請義務が生じ、この場合も過料の適用がある

 

上記のとおり、登記申請の義務化と申請を怠った場合のペナルティ（＝過料）が明確となりました。

特に注目したい点で、『過去の相続に関しても施行後は申請義務が生じる』ことが明確となっています。

 

過料についての『正当な理由』の具体的な内容は、今後の通達等で予め明確化されるようです。

 

また、過料を科す際の具体的な手続についても事前に義務の履行を催告する、など省令等で明確に規定される予定です。

 

5．登記申請が難しい場合の代替案

現時点で登記申請ができていない相続人の方の中でも、本当ならば早く名義変更したいところだが遺産分割協議がまとまらない、遺言の有効性に疑義がある、等の正当な理由で登記が難しい方もいるでしょう。

そういったケースも踏まえ、登記申請が難しい場合の代替案や申請の要件緩和が予定されています。

 

相続人申告登記の創設

 

新たに『相続人申告登記』が創設されます。

これは、

 

といった内容を法務局の登記官に申し出る事で、登記官が職権により『申請義務を履行したとみなす』という内容の登記を付記する事になります。

この相続人申告登記をする事で、3年以内に登記ができない状況でも申請義務を一時的に果たしたとみなされ、遺産分割成立時点から新たに3年以内に登記申請をすれば義務履行となります。

相続人申告登記は相続人単独での申告も、相続人全員分まとめての代理申告でもすることが可能です。

なお、こちらの申請は司法書士等の第三者が代理申請したケースでも義務履行があったとみなされます。

 

遺贈による不動産登記申請の要件緩和

 

遺贈とは、遺言によって相続人または相続人以外の第三者が相続財産を贈与されることを指します。

遺言のなかでも、「■■の不動産を○○に相続させる」と個々の不動産を特定した記載があった場合は、特定財産承継遺言とされています。

同様に遺贈も「○○に財産のすべてを遺贈する」と包括的に指定する包括遺贈と、「○○に■■の不動産を遺贈する」と財産を指定する特定遺贈と大別されます。

同じような内容に聞こえますが、現行法では下記のような違いがあります。

- 特定財産承継遺言と特定遺贈の違い -

 

 

ここで注目したいのが、登記申請手続機の際に、特定遺贈の場合は受遺者と遺言執行者または相続人全員での共同申請となる点です。

この共同申請という点がなかなかハードルが高く、

• 遺言執行者に指定されている人(相続人の場合が多い)の協力が得られない
• 遺言執行者の指定がなく、相続人全員のうち特定の相続人の協力が得られない

といった理由で、登記申請が出来ずにいるケースがありました。

今回の改正で、次の要件が緩和されることとなりました。

 

これにより、相続人は特定財産承継遺言と同様に特定遺贈の場合でも単独申請で登記ができるようになり、不動産登記申請の促進に繋がることが期待されます。

 

6．その他の改正事項

今回は相続登記の義務化に絞って取り上げましたが、その他の改正点についても下記のような改正が予定されています。

 

所有不動産記録証明制度の創設

• 特定の者が名義人となっている不動産の一覧を証明書として発行（令和8年4月までに施行）

→相続登記が必要な不動産の把握が容易になると見込まれます。

 

登記名義人の死亡等の事実の公示

• 登記官が他の公的機関から死亡等の情報を取得し、職権で登記に表示（令和8年4月までに施行）

→登記簿で登記名義人の死亡の有無の確認が可能になると見込まれます。

 

住所変更登記等の申請義務化

• 登記上の所有者は、その住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記申請をしなければならない（令和8年4月までに施行）
• 「正当な理由」がなく申請を怠った場合には、5万円以下の過料を徴収する

→所有者情報を最新化し、所有者不明土地の発生予防に繋がることが期待されます。

 

上記の他にも『相続土地国庫帰属制度の創設』『遺産分割の特別受益の贈与と寄与分の時的制限』など大きな法改正が予定されていますが、別のトピックスにて今後取り上げていきたいと思います。

→「遺産分割の見直し」

 

今回の法改正を機に、登記申請を早めに済ませておきたい、そのままになっていた遺産分割について整理したい、などお考えの方は、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、是非一度お気軽にご相談ください。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

⇒空き家対策について詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せ下さい。

 

1．被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が異なる場合

相続が発生して、相続による不動産の名義変更の準備を始めたところ、不動産の所有者の登記簿上の住所が亡くなった時点での住所と一致しない、というケースがよくあります。

この様な場合は、通常よりも複雑な確認作業を必要とします。今回はこの確認作業の流れと必要な書類について取り上げてみましょう。

 

1-1．住所変更登記は不要

 

不動産の所有者Aさんがご存命の場合、例えば売却や贈与等でその物件を手放す事になったタイミングで、住所の変更があれば変更登記をしなければなりません。

しかし、相続に限り、変更登記をしないまま所有者が亡くなった場合は、あえて亡くなった時の住所に変更する必要はありません。

 

1-2．被相続人と登記上の所有者が同一人物であることの証明は必要

 

ただし、その住所のまま相続登記をしようとした時、過去に住所移転をした経緯を知らない法務局の登記官からすると、登記簿上のAさんが、違う住所で亡くなったAさんと同一人物かどうか、一見すると判断がつきません。

 

そのため、亡くなったAさんがその不動産の所有者であったことを証明する必要があります。

具体的には以下の順序に従って確認作業を進めていきます。

 

2．被相続人の戸籍（本籍地）を確認する

所有者となる被相続人Aさんの出生から死亡までの全戸籍において本籍地を確認し、登記簿上の住所と合致するかをチェックします。

これは、過去の登記法において、登記をする際に本籍地を住所として登記していた時期があったためです。

なお、現在は本籍地ではなく住居表示により登記します。

合致する本籍地の記載がある戸籍があれば、その戸籍をもって、Aさんが不動産の所有者で間違いないことを証明することができます。

 

3．住民票の除票や戸籍の附票の除票の住所を確認する

被相続人Aさんの住民票の除票や戸籍の附票の除票（改製原附票を含む）に記載されている、現住所より以前の住所等を確認します。

もし、登記簿上記載されている住所と同じものがあれば、それらを添付して登記手続きを進めることができます。

住民基本台帳施行令の一部改正(令和元年6月20日施行)により、現在の戸籍の附票の除票及び住民票の除票の保存期間は5年間から150年間に延長されました。

しかし、それ以前に保存期間を経過してしまっているものは交付を受けられないため注意してください。

 

4．所有権に関する被相続人名義の登記済証を提供する

上記1，2で住所がつながらない場合において、所有権に関する被相続人Aさん名義の登記済証を添付すればよいことになりました。（平成29年3月23日民二第175号通達）

登記済証とはいわゆる権利証のことです。登記済証はこの世に一つしか存在せず、しかも、基本的に所有者自身が保管しているものです。

よって、この書類の提供があれば、登記簿上の所有者Aさんと被相続人Aさんが同一人物であるとしてもよいだろう、という趣旨になります。

 

5．登記簿上の住所を管轄する役所に、不在籍証明書・不在住証明書の請求をする

上記1，2によっても登記簿上の住所に合致する記載が一切見当たらず、かつ3によることもできない場合は、不在籍証明書・不在住証明書・相続人全員で作成した上申書などを管轄法務局へ提出する方法が考えられます。

個々のケースで何を提出すべきかは、管轄法務局での取り扱いを事前に確認する必要があります。

 

本来、住所変更登記は所有者が生前に行うべきものなのですが、手間や費用がかかるため、実際には放置している方が多いのが現状です。

今回ご紹介したのはほんの一例であり、相続手続きには複雑な確認作業を要する場合が多くございます。相続による不動産の名義変更をされる場合は、専門家に相談することをお勧め致します。

どうぞお気軽に司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまでご相談ください。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

⇒相続手続きについて詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せ下さい。

 

2021年4月現在の民法・不動産登記法では、相続登記には申請期限が存在しません。

しかし、登記を放置したままだと相続人やその子らが不利益を被る危険性があります。

今回は、相続登記の必要性と放置した時のリスクを改めて見ていきましょう。

 

1．相続登記には期限も義務もない??

大前提として相続登記は、現時点では申請義務がありませんが、2024年4月1日より義務化となります。

詳細は別のトピックスにてご紹介いたしますが、過去の登記にも遡って適用され、登記をしないままでいると罰則等も発生します。

→【相続登記の義務化】

そのため、今後は相続登記をしないと様々なデメリットしか発生しない事を念頭に置いておきましょう。

 

2．相続登記をしない理由は時間と費用

これまでご相談があった方に相続登記をしていなかった理由をお伺いしたところ、大まかに2つの理由がありました。

• 法務局で名義変更手続きを申請したり、司法書士などに依頼する手間がない(時間)
• 免許税など手続き費用がもったいない(費用)

登記申請は自分で行うこともできますが、申請には専門的な知識が要求されます。また、法務局は公的機関の為、平日にしか手続きが出来ません。

修正事項があれば何度も足を運ぶ必要があるとなると、お仕事をされている方はなかなかハードルは高くなるでしょう。

また、相続登記そのものにも費用がかかります。

相続登記の場合、固定資産税の納税通知書や評価証明書を参考の上、登録免許税として不動産評価額の1,000分の4（0.4%）を収入印紙で納める必要があります。

例えば、1億円の土地の移転登記であれば、登録免許税として40万円かかります。

さらに、登記手続を司法書士に依頼すると、別途報酬を支払わなければなりません。

こうして見ていくと、これらの負担を避けようとして、相続登記をしない人も珍しくはありません。

ご両親と同居されていた方が相続発生後も登記をせず現状のまま住み続けている等、一定数の方がそのままになっているのも頷けます。

しかし、そのままにしておくことで『思わぬ事態に巻き込まれてしまった！』といったトラブルが発生しかねません。

どんなリスクがあるのか、ひとつずつ見ていきましょう。

 

3．相続登記を放置するリスク

相続登記を放置すると、以下のリスクが生じます。

1. 他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある
2. 不動産の売却・担保設定ができない
3. 権利関係が複雑になる
4. 二次相続時により多くの費用がかかる可能性がある
5. 相続物件の管理責任を問われる

ひとつずつ確認していきましょう。

 

3-1．他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある

遺産分割協議により不動産を取得したにもかかわらず、相続登記をしていないと、他の相続人の債権者等から不動産の持分を差し押さえられるおそれがあります。

また、他の相続人が勝手に法定相続分に基づく相続登記をして共有持分を第三者に売却する危険性もあります。

この場合、相続登記をしていないため、その不動産についての権利を第三者に対して主張することはできません。

 

3-2．不動産の売却・担保設定ができない

自分が不動産を取得した旨の相続登記をしていないと、相続した不動産を後日売却したり、抵当権を設定することができません。

遺産相続時に登記をしていなかったため、何年か後に急を迫られて売却しようとしたところ売却できずに、結果差し押さえられてしまった、なんて話も耳にします。

 

3-3．権利関係が複雑になる

不動産所有者が亡くなった後、何年も相続登記をせず放置していると、その不動産の権利を有する相続人が亡くなってしまう事もあります。

この場合、不動産の権利はさらにその配偶者や子供達などに承継されます。

その結果、不動産の権利者が多数に膨れ上がり、相続登記を行おうにも全く行方知らずの人がいる、など相続人間の合意形成が難しくなってしまう可能性があります。

→【相続手続きのための法定相続人の確定方法とその見分け方】

 

3-4．二次相続時により多くの費用がかかる可能性がある

不動産所有者が亡くなった際（一次相続）に相続登記をしなければ、その不動産の権利を取得した相続人は登記費用を支払わなくて済みます。

しかし、当該相続人が亡くなった場合（二次相続）、二次相続時の相続人が権利を取得するためには、一次相続と二次相続の相続登記の両方を申請しなければなりません。

よって、二次相続時の相続人は、二次相続時の相続登記費用に加え、一次相続時の相続登記費用まで負担しなければならない可能性があります。

ちなみに2018年4月1日から2025年3月31日までの間は、相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置があります。

 

3-5．相続物件の管理責任を問われる

 

相続物件に所有者のみが住んでいた場合、相続が発生するとその物件は空き家になる可能性があります。

相続人間の合意で誰かが所有するという話でまとまったとしても、登記をせずに遺産分割協議書等も用意していなかったときに、物件が倒壊してしまったとしましょう。

この時何かしらの被害が出た場合、その賠償責任は法定相続人に問われることになります。

登記をしていなかったことで、所有意思のなかった相続人にまでその責任が及んでしまう事もあるのです。

近年増加している空き家問題はこういった危険性も含んでいるのです。

→【『空き家』問題が深刻化している？対策と活用方法とは】

→【「空家特措法」とは？政府が空き家問題に打ち出した対策について】

 

以上、相続登記を放置するリスクについて取り上げてみました。

相続登記はご自身だけではなく、配偶者・子供や孫の世代にも関わる問題です。

新たな所有者となる相続人の権利を守る事はもちろん、所有者とならない方にとっても、不測の事態の際に責任の所在を明示する事が出来ます。

相続が生じた場合は、遺産分割協議と相続登記を早めに済ませることが肝心です。

当法人には相続問題に強い司法書士・行政書士が専門チームでご対応しておりますので、是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

 

⇒不動産の名義変更について詳しく知りたい方はこちら

⇒空き家対策について詳しく知りたい方はこちら

下記フォームよりお問合せ下さい。